2011 06 September

Investir en Thaïlande : ce que dit la loi

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Quels sont les termes légaux pour investir dans un appartement ou une maison en Thaïlande ? Est-il possible de créer une société anonyme pour acheter une terre ou un bien immobilier ? Est-il possible pour un étranger de contracter un prêt en Thaïlande ? Toutes les clés pour investir au royaume.

Quels sont les termes légaux pour investir dans un appartement ou une maison en Thaïlande ?

Les étrangers ont la possibilité de posséder une unité dans un condominium. Dans la loi, 49 % de la surface d’un condominium peut appartenir aux étrangers ; les 51 % restants devant revenir à des individus ou sociétés thaïlandais. Les étrangers peuvent aussi posséder des constructions sans être propriétaires de la terre sur laquelle elles sont construites. L’actionnariat étranger dans les sociétés thaïlandaises qui possèdent de la terre est lui aussi limité à 49 %.

Est-il possible de créer une société anonyme pour acheter une terre ou un bien immobilier ?

On permet en principe aux sociétés privées thaïlandaises de posséder une propriété. Cependant, si les étrangers sont impliqués comme actionnaires ou directeurs, de telles sociétés subissent un examen minutieux par le cadastre avant qu’une transaction de terre ne soit approuvée et enregistrée. Si une société est fondée seulement dans le but d’investir dans l’immobilier et que ses actionnaires thaïlandais ne sont pas réellement impliqués, on la considère comme illégale. Mais, bien que les lois soient maintenant appliquées plus sévèrement, la pratique est toujours répandue.

Est-il possible pour un étranger de contracter un prêt en Thaïlande ?

Théoriquement, oui. Mais, dans les faits, la démarche s’avère plutôt compliquée. Les banques thaïlandaises font du cas par cas et ont tendance à être très réticentes. C’est un plus si l’étranger est marié à une personne de nationalité thaïlandaise ou s’il peut prouver qu’il a des obligations fortes en Thaïlande, par exemple en montrant son permis de travail. Les sociétés thaïlandaises doivent présenter les détails de leurs opérations et actifs pour obtenir le financement de ces banques. Le financement à l’étranger est souvent la seule solution et une grande partie des investissements étrangers en Thaïlande est toujours faite via des transferts financiers de ce type. Quels sont les pièges à éviter avant tout investissement ? Comme dans n’importe quel pays, il vaut mieux rester prudent. Et cela s’applique en particulier à la Thaïlande qui n’a aucun système notarial. Passer en revue le fichier officiel de la propriété au cadastre (Land Office) doit être exécutée par l’avocat de l’acheteur. Le contrat doit passer par un examen minutieux avant signature. En particulier pour des projets sur plan, il faut examiner la société promotrice, ses antécédents et sa réputation.

Quelles autres informations faut-il vérifier avant la signature ?

D’un point de vue légal, il est impératif de vérifier la validité du titre de propriété détenu par le vendeur et examiner les freins possibles comme des hypothèques, des baux enregistrés, etc. L’accès légal à la route publique la plus proche et l’étude des droits des propriétaires de terres adjacentes (comme des servitudes sur le lot de terre) ne sont pas négligeables. Si la terre est acquise avec l’intention de construire des bâtiments, il faut vérifier aussi le zonage et la législation en matière de construction.

Qui délivre les permis de construire ?

Bien que cela soit difficile à croire, les plans d’urbanisme existent à Bangkok, dans les autres villes majeures et les stations balnéaires en Thaïlande. Les permis de construire sont livrés par l’Administration métropolitaine de Bangkok. Pour d’autres provinces, il faut se renseigner auprès de la municipalité (Thétsabâne) ou au bureau du sous-district (Or BorTor). La demande de permis de construire sera approuvée si aucun bâtiment, zonage ou autre règlement ne vient gêner la construction.

Quels sont les taxes et impôts liés à l’acquisition ?

Il y a plusieurs types d’impôts sur la propriété en Thaïlande, certains payables lors de l’enregistrement du transfert de propriété ou le bail et d’autres payables annuellement. Si l’acquisition est bien ficelée, des économies fiscales substantielles peuvent souvent être faites. La consultation d’un expert fiscal est donc recommandée avant d’acquérir en Thaïlande.

Quelle est la différence entre le freehold et le leasehold ?

En propriété libre (freehold), les pleins droits sont accordés au propriétaire. Le bail (leasehold) signifie que le terrain est loué à un propriétaire. Cela peut se faire sur une base à long terme qui est au maximum de trente ans en Thaïlande. Tout bail de trois ans ou plus doit être enregistré au cadastre. Beaucoup de baux incluent des options de renouvellement ou options d’achat. La première signifie que l’on accorde au cocontractant la priorité pour renouveler le bail. La seconde signifie que l’on peut transférer la propriété à l’acheteur (si les lois thaïlandaises changent entretemps) ou à un tiers thaïlandais.

Que faire si l’on rencontre un vice de construction ou des défauts cachés ?

Si on découvre des défauts de construction, le promoteur doit en être formellement et immédiatement informé par l’acheteur. Le contrat de vente mentionne la période de responsabilité de chacun pour ce type de cas et la procédure de notification. Si l’accord n’aborde pas cette question, c’est le droit civil thaïlandais qui s’applique. La réception du bien est légalement une étape importante qui déclenche la responsabilité des défauts de fabrication. Avant l’acceptation en bonne et due forme, une inspection détaillée du bien est cruciale.

 

Published in Gavroche Magazine – 06/09/2011

www.gavroche-thailande.com